Vous envisagez d’investir dans l’immobilier locatif et de bénéficier des avantages fiscaux de la loi Pinel ? Avant de vous lancer, il est essentiel de bien comprendre le zonage géographique de ce dispositif. En effet, toutes les communes de France ne sont pas éligibles à la défiscalisation Pinel. Le gouvernement a ciblé les territoires où le marché immobilier est le plus tendu, c’est-à-dire là où la demande de logements est supérieure à l’offre. Ainsi, pour optimiser votre investissement Pinel et profiter d’une réduction d’impôt maximale, vous devrez choisir avec soin la localisation de votre bien. Découvrez dans cet article tout ce qu’il faut savoir sur les zones Pinel en 2024 : quelles sont les communes concernées, les critères de classement, les spécificités des DOM-TOM… Nous vous donnerons également des astuces pour déterminer facilement la zone Pinel de votre ville. Suivez le guide !
En bref
La loi Pinel est recentrée en 2024 sur les zones A bis, A et B1, qui regroupent les communes où le marché locatif est le plus tendu. Les zones B2 et C ne sont plus éligibles, sauf exceptions. La plupart des DOM-TOM sont classés en zone A ou B1 et bénéficient d’avantages fiscaux renforcés.
Comprendre le zonage du dispositif Pinel
Le zonage Pinel a été mis en place pour concentrer l’effort de construction de logements neufs dans les territoires qui en ont le plus besoin. Il s’agit des communes où il existe un fort déséquilibre entre l’offre et la demande de logements, en raison notamment de leur dynamisme économique et démographique. Pour déterminer les zones éligibles à la loi Pinel, le gouvernement s’appuie sur plusieurs critères :
- le niveau des loyers et des prix de l’immobilier
- la tension entre l’offre et la demande locatives
- les perspectives de développement de la commune
- les besoins en logements par rapport à la population
En fonction de ces indicateurs, les villes de France sont classées dans 5 zones distinctes :
- la zone A bis, qui comprend Paris et 76 communes de la petite couronne parisienne
- la zone A, qui regroupe l’agglomération parisienne, la Côte d’Azur, le Genevois français, et les grandes métropoles comme Lyon, Marseille, Lille, Toulouse…
- la zone B1, composée de certaines grandes agglomérations de plus de 250 000 habitants, d’une partie de la grande couronne parisienne, et de quelques villes chères comme Bayonne, La Rochelle ou Annecy
- la zone B2, qui rassemble les villes de plus de 50 000 habitants non situées en zones A ou B1, ainsi que certaines communes où les loyers sont élevés comme la Corse ou le littoral atlantique
- la zone C, qui couvre le reste du territoire
Focus sur les secteurs bénéficiant de la défiscalisation en 2024
Depuis le 1er janvier 2018, le dispositif Pinel est recentré sur les zones A bis, A et B1. Ce ciblage est maintenu jusqu’à la fin du dispositif, prévue le 31 décembre 2024. Concrètement, cela signifie que seuls les logements situés dans ces trois zones ouvrent droit à une réduction d’impôt pour les investisseurs.
La zone A bis
C’est la zone la plus tendue, qui offre le meilleur potentiel locatif. Elle est exclusivement composée de Paris intra-muros et de 76 communes limitrophes situées dans les Hauts-de-Seine, la Seine-Saint-Denis, le Val-de-Marne et le Val d’Oise. On y trouve des villes comme Boulogne-Billancourt, Montreuil, Vincennes, Argenteuil, Versailles, etc. Les loyers et les prix de l’immobilier y sont très élevés.
La zone A
Cette zone regroupe les communes où le marché locatif est également très dynamique. Elle comprend :
- l’agglomération parisienne, hormis les villes de la zone A bis
- la Côte d’Azur, de Menton à Hyères
- la partie française de l’agglomération genevoise
- les métropoles les plus importantes : Lyon, Marseille-Aix-en-Provence, Lille, Nice, Montpellier, Toulouse, Nantes, Strasbourg, Bordeaux, Rennes, Grenoble
- la Corse du Sud et quelques villes comme Annecy, Chambéry, Bayonne, La Rochelle
La zone B1
La zone B1 rassemble des communes de taille moyenne où la demande locative reste soutenue. On y trouve :
- certaines agglomérations de plus de 250 000 habitants comme Rouen, Metz, Clermont-Ferrand, Nancy, Caen, Orléans, Dijon, Poitiers…
- une partie de la grande couronne parisienne non située en zone A bis ou A
- quelques villes chères comme Bayonne, Arcachon, Annecy, Chambéry, Cluses, La Rochelle
- Saint-Malo, Biarritz, les îles de Ré et d’Oléron, les agglomérations touristiques de Corse non classées en A
Les territoires exclus de la loi Pinel
Depuis le 1er janvier 2018, les zones B2 et C sont exclues du dispositif Pinel. Cela concerne toutes les villes de plus de 50 000 habitants non classées en zones A ou B1, ainsi que le reste du territoire français. Cette éviction s’explique par le fait que ces communes ne connaissent pas de tension particulière sur le marché locatif. L’offre de logements y est suffisante pour répondre à la demande.
Il existe toutefois quelques exceptions pour les logements situés en zones B2 et C :
- ceux dont le permis de construire a été déposé avant le 31 décembre 2017 et qui ont été acquis avant le 31 décembre 2018 restent éligibles à la loi Pinel
- dans le cadre de l’expérimentation du « Pinel breton », certaines communes bretonnes de la zone B2 peuvent à nouveau bénéficier du Pinel jusqu’au 31 décembre 2024, sous réserve de validation par le préfet de région
Le cas spécifique des départements d’Outre-Mer
Bonne nouvelle si vous souhaitez investir Outre-mer : la quasi-totalité des communes ultramarines sont classées en zones A ou B1 et sont donc éligibles à la loi Pinel jusqu’en 2024. Mieux encore, les avantages fiscaux y sont renforcés par rapport à la métropole. La réduction d’impôt peut atteindre 32 % du prix du logement, contre 21 % dans l’Hexagone.
Voici la liste des territoires d’Outre-mer concernés par le dispositif Pinel :
| Département | Zone Pinel |
|---|---|
| Guadeloupe | A et B1 |
| Guyane | A et B1 |
| Martinique | A et B1 |
| Mayotte | A et B1 |
| La Réunion | A et B1 |
| Saint-Martin | B1 |
| Saint-Pierre-et-Miquelon | A |
| Nouvelle-Calédonie | B1 |
| Polynésie française | A et B1 |
| Wallis-et-Futuna | A et B1 |
Comment déterminer la zone Pinel de votre commune ?
Vous avez un projet d’investissement locatif mais vous ne savez pas si votre commune est éligible à la loi Pinel ? Pas de panique, il existe plusieurs outils simples pour le vérifier :
- Le simulateur officiel de classement en zones ABC sur le site service-public.fr. Il suffit de renseigner le nom de votre commune pour connaître sa zone.
- La carte interactive des zones A, B, C sur le site du ministère de la Cohésion des territoires. En zoomant sur la carte, vous visualisez la zone de chaque commune.
- Les moteurs de recherche des sites spécialisés sur la loi Pinel, comme celui de La-loi-pinel.com. Indiquez votre ville pour savoir immédiatement si elle est éligible.
N’hésitez pas à croiser les sources pour plus de sécurité. Et si votre commune n’est pas éligible, renseignez-vous sur les villes voisines : en élargissant votre zone de recherche, vous trouverez forcément des opportunités Pinel intéressantes !
Ce qu’il faut retenir sur les zones Pinel
En résumé, retenez que seuls les logements situés en zones A bis, A et B1 sont éligibles à la loi Pinel en 2024. Ce zonage cible les communes où le marché immobilier est le plus tendu, afin d’y stimuler la construction de logements neufs. Si les zones B2 et C sont globalement exclues du dispositif, certaines exceptions subsistent, notamment en Bretagne. Enfin, la plupart des territoires d’Outre-mer sont classés en zones A ou B1 et bénéficient d’une réduction d’impôt bonifiée. Pour connaître la zone Pinel de votre commune, utilisez les outils en ligne comme les simulateurs ou les cartes interactives. Et si vous avez encore des doutes, n’hésitez pas à vous faire accompagner par un professionnel de l’immobilier qui saura vous conseiller sur les meilleurs emplacements pour réussir votre investissement Pinel !
