Vous envisagez d’investir dans l’immobilier locatif en 2024 et de bénéficier des avantages fiscaux du dispositif Pinel ? Alors vous devez impérativement connaître les plafonds de ressources applicables à vos futurs locataires. En effet, pour prétendre à la réduction d’impôt Pinel, le bien acquis doit être loué à un ménage respectant des niveaux de revenus maximum, fixés selon la zone géographique et la composition du foyer. Des critères essentiels à maîtriser pour mener à bien votre projet d’investissement.
En bref
Les plafonds de ressources des locataires en loi Pinel varient selon la zone où se situe le bien (A bis, A, B1, B2, C) et le nombre de personnes composant le foyer. Pour un couple avec 2 enfants par exemple, les revenus annuels ne doivent pas excéder 101 693 € en zone A bis, 93 556 € en zone A ou encore 68 699 € en zone B1 pour pouvoir louer un logement Pinel en 2024.
Qu’est-ce que le dispositif Pinel ?
Instauré en 2014, le dispositif Pinel est un mécanisme de défiscalisation immobilière qui vise à encourager l’investissement locatif dans le neuf. Concrètement, il permet aux particuliers qui achètent un logement neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA), et qui s’engagent à le louer pendant 6, 9 ou 12 ans, de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu. Celle-ci peut atteindre jusqu’à 21% du prix d’acquisition du bien (dans la limite de 300 000 € et de 5 500 €/m²).
Initialement prévue pour s’achever fin 2021, la loi Pinel a été prolongée jusqu’au 31 décembre 2024. Les taux de réduction d’impôt ont toutefois été revus à la baisse pour les années 2023 et 2024. Ainsi, pour un investissement réalisé en 2024, la réduction fiscale sera de 9% pour 6 ans de location, 12% pour 9 ans et 14% pour 12 ans. Il est donc encore temps de se lancer, mais il ne faut plus trop tarder pour profiter au mieux de cet avantage fiscal !
Conditions de location et plafonds
Pour bénéficier de la réduction d’impôt Pinel, l’investisseur doit respecter plusieurs conditions, notamment en termes de mise en location du bien :
- Le logement doit être loué nu, à usage d’habitation principale du locataire ;
- La location doit prendre effet dans les 12 mois suivant l’achèvement de l’immeuble ou son acquisition ;
- Le bien ne peut pas être loué à un ascendant ou un descendant du propriétaire, ni à un membre de son foyer fiscal ;
- Le locataire doit respecter des plafonds de ressources, en fonction de la zone géographique et de la composition de son ménage (voir ci-après) ;
- Le loyer appliqué ne doit pas excéder des plafonds fixés par décret, variables selon les zones.
Pour 2024, les plafonds de loyers mensuels au mètre carré, charges non comprises, sont les suivants :
| Zone | Plafond de loyer mensuel / m² |
|---|---|
| A bis | 18,25 € |
| A | 13,56 € |
| B1 | 10,93 € |
| B2 | 9,50 € |
| C | 9,50 € |
Notez que depuis 2023, seuls les logements situés en zones A bis, A et B1 sont éligibles au Pinel. Les zones B2 et C en sont désormais exclues.
Niveaux de revenus maximum des locataires
Autre condition sine qua non pour profiter du dispositif Pinel : les revenus du locataire ne doivent pas dépasser certains plafonds. L’objectif est de permettre à des ménages modestes d’accéder à des logements de qualité, dans des zones où les loyers sont élevés. Les plafonds de ressources varient en fonction de la zone géographique où se situe le bien et de la composition du foyer locataire.
Voici les plafonds de ressources annuelles applicables aux baux conclus ou renouvelés en 2024 :
| Composition du foyer | Zone A bis | Zone A | Zone B1 |
|---|---|---|---|
| Personne seule | 43 475 € | 43 475 € | 35 435 € |
| Couple | 64 976 € | 64 976 € | 47 321 € |
| Personne seule ou couple + 1 personne à charge | 85 175 € | 78 104 € | 56 905 € |
| Personne seule ou couple + 2 personnes à charge | 101 693 € | 93 556 € | 68 699 € |
| Personne seule ou couple + 3 personnes à charge | 120 995 € | 110 753 € | 80 816 € |
| Personne seule ou couple + 4 personnes à charge | 136 151 € | 124 630 € | 91 078 € |
| Majoration par personne à charge supplémentaire | + 15 168 € | + 13 886 € | + 10 161 € |
Ces plafonds sont révisés chaque année pour tenir compte de l’évolution des niveaux de vie et de l’inflation. Ils permettent de cibler les ménages éligibles à la location d’un bien Pinel.
Justificatifs et contrôle des ressources
Pour justifier du respect des plafonds de ressources, les locataires d’un logement Pinel doivent fournir au bailleur, à la signature du bail :
- Une copie de leur avis d’imposition de l’année N-2 (soit l’avis 2022 sur les revenus 2021 pour une location en 2024). C’est le revenu fiscal de référence qui est pris en compte ;
- Une attestation sur l’honneur indiquant la composition de leur foyer.
Le bailleur doit conserver ces documents et être en mesure de les produire, sur demande de l’administration fiscale, pendant toute la période couverte par l’engagement de location. Précisons que seule la situation du locataire à la date de signature du bail est prise en compte. Si ses revenus augmentent en cours de location et dépassent les plafonds, cela n’aura pas d’incidence sur l’avantage fiscal du propriétaire, à condition que le bail ait été signé dans le respect des plafonds applicables à ce moment-là.
Dernière ligne droite pour investir en Pinel
Avec la fin programmée du dispositif Pinel au 31 décembre 2024, il ne vous reste plus que quelques mois pour réaliser un investissement locatif ouvrant droit à une réduction d’impôt. Si vous avez un projet en tête, il est donc grand temps de vous lancer ! D’autant que la réduction d’impôt sera moins importante qu’auparavant : 9% pour 6 ans de location, 12% pour 9 ans et 14% pour 12 ans, contre respectivement 12%, 18% et 21% les années précédentes.
Pour trouver la perle rare, nous vous conseillons de cibler en priorité les communes des zones A bis, A et B1, où la demande locative est la plus forte. N’hésitez pas à vous rapprocher d’un professionnel de l’immobilier qui saura vous orienter vers les programmes neufs les plus qualitatifs et les plus prometteurs en termes de rentabilité. Il pourra également vous accompagner dans la recherche de locataires éligibles aux plafonds de ressources Pinel.
En respectant scrupuleusement les conditions de mise en location, notamment les plafonds de loyers et de ressources des locataires, vous pourrez ainsi bénéficier d’un coup de pouce fiscal bienvenu tout en constituant un patrimoine immobilier pérenne. Alors si vous souhaitez profiter des derniers feux du Pinel, c’est maintenant ou jamais !
