Vous envisagez d’investir dans l’immobilier locatif en 2024 et le dispositif Pinel vous intéresse particulièrement ? C’est une excellente idée ! Ce mécanisme de défiscalisation permet en effet de bénéficier d’une réduction d’impôt conséquente, tout en se constituant un patrimoine immobilier pérenne. Mais pour profiter pleinement des avantages fiscaux offerts par la loi Pinel, il est essentiel de respecter certaines conditions, notamment en termes de plafonds de loyer. Nous vous proposons donc de faire le point sur les montants limites de loyer applicables en 2024 dans le cadre du dispositif Pinel, ainsi que sur les différents paramètres à prendre en compte pour les calculer.
En bref
En 2024, les plafonds de loyer mensuels au m² dans le cadre du dispositif Pinel classique seront de 18,89 € en zone A bis, 14,03 € en zone A, 11,31 € en zone B1 et 9,83 € en zones B2 et C. Pour bénéficier du Pinel +, qui permet de conserver les plafonds de loyer à leur niveau de 2022, le logement devra respecter des critères de performance énergétique et de qualité d’usage renforcés.
Qu’est-ce que le dispositif Pinel ?
Mis en place en 2014, le dispositif Pinel est un mécanisme de défiscalisation immobilière qui vise à encourager l’investissement locatif dans le neuf. Son principe est simple : en contrepartie d’un engagement de location de 6, 9 ou 12 ans, l’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt sur le revenu pouvant aller jusqu’à 21% du prix d’acquisition du bien (dans la limite de 300 000 € par an). Pour être éligible au Pinel, le logement doit notamment être situé dans une zone tendue (A bis, A ou B1) et respecter des plafonds de loyer et de ressources du locataire.
Le respect de ces plafonds est une condition sine qua non pour pouvoir prétendre à l’avantage fiscal. Il est donc crucial de bien les comprendre et de savoir les calculer avant de se lancer dans un investissement Pinel. D’autant que ces plafonds évoluent chaque année en fonction de l’indice de référence des loyers (IRL) et peuvent varier significativement d’une zone géographique à l’autre.
Comment sont définis les loyers plafonnés en Pinel ?
Les loyers maximum pouvant être appliqués dans le cadre du dispositif Pinel sont fixés par décret chaque année. Ils dépendent de la zone géographique dans laquelle se situe le bien immobilier, selon un découpage du territoire en 5 zones : A bis, A, B1, B2 et C. Les zones A bis et A correspondent aux secteurs les plus tendus, où la demande locative est très forte par rapport à l’offre (Paris et sa proche banlieue notamment). Les loyers plafonds y sont donc logiquement plus élevés que dans les zones détendues B2 et C.
Voici un tableau récapitulatif des plafonds de loyer mensuels applicables en 2024 dans le cadre du Pinel, exprimés en euros par m² de surface habitable :
| Zone | Plafond de loyer mensuel au m² |
|---|---|
| A bis | 18,89 € |
| A | 14,03 € |
| B1 | 11,31 € |
| B2 | 9,83 € |
| C | 9,83 € |
Notez que ces montants constituent des plafonds, rien ne vous empêche de pratiquer un loyer inférieur si les loyers de marché dans votre secteur le justifient. En revanche, le dépassement de ces seuils expose l’investisseur à une remise en cause de l’avantage fiscal.
Calculer le loyer maximal d’un logement Pinel
Pour déterminer le loyer maximum applicable à un logement donné, il ne suffit pas d’appliquer directement le plafond au m² correspondant à sa zone géographique. Il faut en réalité effectuer un calcul qui tient compte de la surface utile du bien, aussi appelée surface pondérée. Celle-ci correspond à la surface habitable du logement, à laquelle s’ajoute la moitié de la surface des annexes (balcons, terrasses, caves…), dans la limite de 8 m².
Une fois cette surface utile déterminée, on lui applique un coefficient multiplicateur qui varie en fonction de sa valeur :
- Si la surface utile est inférieure ou égale à 38 m², le coefficient est de 1,2
- Si elle est supérieure à 38 m², le coefficient se calcule selon la formule suivante : 0,7 + 19/surface utile
Prenons un exemple concret pour illustrer cette méthode de calcul. Imaginons un appartement de 55 m² avec un balcon de 6 m², situé en zone B1. Sa surface utile sera de 58 m² (55 + 6/2). Le coefficient multiplicateur applicable sera donc de 0,7 + 19/58 = 1,027. Avec un plafond de loyer de 11,31 €/m² en zone B1, on obtient un loyer maximal de : 58 x 1,027 x 11,31 = 674 €.
Plafonds de loyer et plafonds de ressources des locataires
Le respect des plafonds de loyer n’est pas la seule condition à remplir pour bénéficier de la réduction d’impôt Pinel. Il faut également veiller à ce que les revenus du locataire ne dépassent pas certains plafonds, eux aussi définis par décret et variant en fonction de la zone géographique et de la composition du foyer.
Voici les principaux plafonds de ressources annuels applicables en 2024, pour un logement situé en zone A :
- Personne seule : 43 475 €
- Couple : 64 976 €
- Couple ou personne seule avec 1 personne à charge : 78 104 €
- Couple ou personne seule avec 2 personnes à charge : 93 556 €
- Couple ou personne seule avec 3 personnes à charge : 110 753 €
- Couple ou personne seule avec 4 personnes à charge : 124 630 €
- Majoration par personne à charge supplémentaire : 13 886 €
Ces plafonds de ressources s’apprécient sur la base des revenus fiscaux de référence de l’année N-2. Autrement dit, pour une mise en location en 2024, ce sont les revenus de 2022 qui seront pris en compte.
Que se passe-t-il en cas de dépassement des plafonds ?
Le non-respect des plafonds de loyer et/ou de ressources du locataire constitue un motif de remise en cause de l’avantage fiscal lié au dispositif Pinel. Concrètement, si vous appliquez un loyer supérieur au plafond autorisé ou si vous louez votre bien à un ménage dépassant les plafonds de ressources, vous vous exposez à un redressement fiscal.
Dans ce cas, l’administration fiscale pourra vous réclamer le remboursement de tout ou partie de la réduction d’impôt dont vous avez bénéficié, assortie de pénalités et intérêts de retard. Il est donc primordial de bien se renseigner en amont sur les plafonds applicables et de veiller scrupuleusement à leur respect tout au long de la période d’engagement de location.
Le dispositif Pinel +, des plafonds de loyers inchangés
Face à la baisse progressive des taux de réduction d’impôt prévue en 2023 et 2024 dans le cadre du Pinel « classique », le gouvernement a mis en place un nouveau dispositif baptisé Pinel +. Celui-ci permet de continuer à bénéficier des taux pleins de réduction d’impôt (12, 18 ou 21% selon la durée d’engagement), à condition que le logement réponde à des critères de performance énergétique et de qualité d’usage renforcés.
Parmi ces critères figurent notamment l’atteinte d’un niveau de performance énergétique équivalent à la RE2020 (qui entrera en vigueur en 2025), ainsi que le respect de surfaces minimales par typologie de logement. L’avantage pour l’investisseur est double : non seulement il profite d’une réduction d’impôt plus importante, mais il n’est pas impacté par la revalorisation des plafonds de loyer. En effet, les plafonds applicables dans le cadre du Pinel + restent alignés sur ceux de 2022.
Plafonds Pinel et encadrement des loyers
Outre les plafonds de loyer propres au dispositif Pinel, il existe un autre mécanisme de plafonnement des loyers dans certaines communes : l’encadrement des loyers. Instauré par la loi ELAN de 2018, ce dispositif permet aux collectivités locales volontaires de fixer des loyers de référence par quartier et par type de logement, que les propriétaires ne peuvent dépasser que dans une certaine limite.
Si l’encadrement des loyers s’applique dans la commune où se situe votre investissement Pinel, vous devrez veiller à respecter à la fois le plafond Pinel et le loyer de référence majoré fixé par la collectivité. En cas de divergence, c’est le montant le plus bas qui s’appliquera. Il est donc essentiel de bien vous renseigner en amont auprès des services de votre commune pour connaître les règles applicables.
En conclusion, l’investissement locatif dans le cadre du dispositif Pinel peut s’avérer très intéressant sur le plan fiscal, à condition de respecter scrupuleusement les plafonds de loyer et de ressources en vigueur. Si ces derniers vous semblent complexes à appréhender, n’hésitez pas à vous faire accompagner par un professionnel qui saura vous guider dans vos calculs et vos démarches.
