Se lancer dans la location meublée non professionnelle attire de nombreux investisseurs, séduits par la rentabilité et la souplesse de ce statut. Pourtant, une question administrative, souvent négligée, s’invite rapidement : le choix du code APE 6820A. Ce code, attribué lors de l’immatriculation de votre activité, structure l’ensemble de vos démarches, influence votre fiscalité et détermine certaines obligations. Comprendre son fonctionnement, ses conséquences et ses subtilités devient alors indispensable pour sécuriser son projet et optimiser sa gestion. Nous allons décrypter ensemble les enjeux du code APE 6820A en LMNP, afin de vous permettre d’agir en toute connaissance de cause.
Définition et rôle du code APE 6820A en LMNP
Le code APE 6820A – ou code NAF, selon la dénomination – désigne l’activité principale exercée : la location de logements, qu’ils soient meublés ou vides. Ce code est attribué automatiquement par l’INSEE lors de la création de votre activité LMNP, à partir des informations saisies sur le guichet unique de l’INPI. Il permet d’identifier précisément le secteur d’activité auquel vous appartenez, ce qui a des conséquences sur la convention collective applicable, certaines obligations administratives et la nature des assurances requises.
Le code APE sert d’abord à des fins statistiques, mais il structure aussi la relation avec les organismes sociaux, les partenaires bancaires et les assurances. Il figure sur tous les documents officiels liés à votre activité, comme les factures ou les déclarations fiscales. À noter : le terme code NAF est synonyme de code APE, la différence résidant dans le contexte d’utilisation. En pratique, pour le LMNP, les deux désignent la même classification.
Activités concernées et non concernées par le code 6820A
Le code APE 6820A couvre un champ précis d’activités immobilières. Il s’applique principalement à la location de logements à usage d’habitation, que ceux-ci soient loués meublés ou non. Cette classification englobe plusieurs situations, que nous détaillons pour clarifier le périmètre concerné.
Nous retrouvons sous ce code :
- La location d’appartements ou de maisons, meublés ou vides, destinés à l’habitation principale ou secondaire.
- La promotion immobilière de logements en vue d’une exploitation propre, notamment pour les sociétés HLM.
- L’exploitation d’emplacements pour caravanes résidentielles.
Certaines activités sont explicitement exclues du code 6820A. Pour vous aider à y voir plus clair, voici une liste des activités non concernées :
- La location saisonnière ou touristique (hébergements de courte durée : code 5520Z).
- L’exploitation d’hôtels, de chambres d’hôtes et de gîtes touristiques.
- La location de camps, de parcs pour caravanes à usage non résidentiel.
- Les hébergements atypiques comme les yourtes ou cabanes dans les arbres.
- La location de locaux commerciaux ou professionnels.
Nous devons donc veiller à bien identifier la nature de notre activité pour éviter toute confusion lors de la déclaration.
Procédure d’attribution et modification du code APE pour un LMNP
L’attribution du code APE 6820A s’effectue automatiquement lors de l’immatriculation de votre activité LMNP. La démarche débute sur le guichet unique de l’INPI, où vous renseignez vos informations personnelles et la nature de votre activité. À la suite de cette déclaration, l’INSEE analyse les données et attribue le code approprié, qui figure alors sur votre avis de situation SIRENE et vos documents officiels.
Si vous constatez une erreur dans l’attribution du code APE, ou si votre activité évolue (par exemple, passage d’une location longue durée à une activité saisonnière), il est possible de demander une modification. Cette demande se fait auprès de la direction régionale de l’INSEE compétente, par mail ou courrier. En cas de changement d’activité, il convient aussi d’informer le Centre de Formalités des Entreprises (CFE) pour obtenir un nouveau SIRET adapté à la nouvelle activité.
Nous recommandons de vérifier régulièrement la conformité de votre code APE, car une erreur peut entraîner des complications administratives et fiscales.
Implications fiscales du code APE 6820A pour le LMNP
Le choix du code APE 6820A oriente directement le régime fiscal applicable à l’activité de location meublée non professionnelle. En LMNP, les revenus locatifs relèvent du régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Deux options s’offrent à nous : le régime micro-BIC ou le régime réel.
Le régime micro-BIC offre un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes, simplifiant la déclaration, mais limitant la déduction des charges. Le régime réel, quant à lui, permet de déduire l’ensemble des charges réelles (intérêts d’emprunt, travaux, frais de gestion) et d’amortir le bien immobilier ainsi que le mobilier, ce qui optimise la fiscalité et peut générer un déficit reportable. Ce mécanisme d’amortissement constitue un atout majeur pour réduire l’assiette imposable sur le long terme.
Le code APE influence donc la nature des revenus déclarés, la gestion comptable et, par ricochet, la rentabilité de l’investissement. Nous devons choisir le régime fiscal avec discernement, en tenant compte de notre situation et de nos objectifs patrimoniaux.
Obligations pratiques et assurances liées au code 6820A
L’exercice d’une activité LMNP sous le code 6820A implique plusieurs obligations administratives et comptables. Dès le début d’activité, il est indispensable de tenir une comptabilité adaptée, de déclarer les revenus locatifs selon le régime choisi et de s’acquitter de la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE), même en l’absence de bénéfices.
Nous devons également veiller à souscrire les assurances adaptées. La responsabilité civile professionnelle n’est pas systématiquement obligatoire pour les LMNP, mais elle reste vivement conseillée pour couvrir les risques liés à l’activité. Selon la configuration du bien et la présence éventuelle de salariés (conciergerie, gestion), d’autres garanties peuvent s’imposer, telles que la multirisque propriétaire non occupant, la protection juridique ou la mutuelle d’entreprise. Il convient d’évaluer précisément les risques pour choisir les couvertures les plus pertinentes.
La rigueur dans la gestion administrative et l’anticipation des risques assurantiels constituent un gage de sécurité et de pérennité pour votre activité.
Résumé des avantages et points de vigilance pour le bailleur LMNP avec le code 6820A
Pour synthétiser les principaux atouts et points de vigilance liés à l’utilisation du code APE 6820A en LMNP, nous vous proposons le tableau suivant :
| Avantages | Points de vigilance |
|---|---|
| Fiscalité avantageuse : possibilité d’amortir le bien et le mobilier, abattement forfaitaire au micro-BIC. Simplicité des démarches : attribution automatique du code lors de l’immatriculation. Souplesse de gestion : choix entre micro-BIC et réel. Valorisation du patrimoine : meilleure rentabilité qu’en location nue. | Plafonds de recettes à respecter pour conserver le statut LMNP. Obligations déclaratives : tenue de comptabilité, déclaration CFE, respect du régime fiscal choisi. Risques d’erreur de code : impact sur la fiscalité et les obligations sociales. Exclusions d’activité : attention à ne pas exercer une activité relevant d’un autre code APE. |
Pour vérifier si vous êtes bien concerné par le code 6820A, il suffit d’examiner la nature de votre activité : si vous louez un logement meublé ou vide à usage d’habitation, sans fournir de services para-hôteliers, vous relevez de ce code. En cas de doute, consultez votre avis de situation SIRENE ou contactez l’INSEE.
À notre avis, la maîtrise du code APE 6820A constitue un levier d’optimisation et de sécurisation pour tout investisseur en LMNP. Savoir l’utiliser, c’est s’assurer une gestion sereine, conforme et performante de son patrimoine locatif.
