Vous cherchez à investir dans l’immobilier locatif, mais les prix des appartements vous semblent trop élevés ? Avez-vous pensé à acheter un garage pour le louer ? Cette stratégie méconnue peut se révéler très rentable, surtout dans les grandes villes où les places de stationnement sont rares et chères. Découvrez dans cet article pourquoi et comment réussir cet investissement atypique, de la sélection du bien jusqu’à sa mise en location. Nous détaillerons également la fiscalité de ce type de projet et comparerons sa rentabilité avec d’autres placements. Enfin, nous évoquerons les risques et les astuces pour optimiser votre investissement garage. Suivez le guide !
En bref
L’achat d’un garage pour le louer peut constituer un excellent investissement immobilier, en particulier dans les grandes agglomérations où la demande de stationnement est forte et l’offre limitée. Avec un ticket d’entrée réduit par rapport à un appartement et des loyers attractifs, la rentabilité locative d’un garage avoisine souvent les 7 à 10%. Pour réussir son opération, il faut sélectionner un emplacement recherché, négocier le prix d’achat, puis fixer un loyer marché et trouver un bon locataire. La fiscalité est celle des revenus fonciers, avec quelques spécificités.
Pourquoi investir dans un garage locatif ?
Investir dans un garage pour le louer présente de nombreux avantages par rapport à l’achat d’un appartement locatif classique. Tout d’abord, le ticket d’entrée est nettement plus accessible : comptez en moyenne 20 000€ pour un garage, contre 200 000€ ou plus pour un appartement. Cela permet de se lancer dans l’immobilier même avec une capacité d’emprunt limitée. Ensuite, la demande locative est très forte dans la plupart des grandes villes, où le nombre de places de stationnement est insuffisant. Trouver un locataire est donc rapide et le risque de vacance très faible.
Autre atout majeur : la rentabilité locative d’un garage est souvent supérieure à celle d’un logement, avec moins de charges et de travaux. Les loyers varient selon les villes, mais ils permettent d’atteindre fréquemment des rendements bruts de 7 à 10%. Par exemple, un garage acheté 20 000€ et loué 120€ par mois génère une rentabilité de 7,2%. Peu de travaux sont à prévoir, juste un rafraîchissement ponctuel et l’entretien de la porte. La gestion locative est également simplifiée : pas d’état des lieux, de réparations ou d’impayés !
Les critères pour choisir le bon garage
Si les garages offrent d’indéniables atouts, tous ne se valent pas en termes de potentiel locatif. Pour sélectionner un garage rentable et facile à louer, plusieurs critères sont à examiner attentivement :
- L’emplacement : privilégiez les quartiers centraux, animés et recherchés des grandes villes, où la pression immobilière est forte. Évitez les zones excentrées ou avec une offre de stationnement abondante.
- La proximité des transports, commerces et services : plus le garage est proche des commodités, plus il sera demandé.
- L’état général du garage et de la copropriété : assurez-vous que le garage est sain, sécurisé et bien entretenu, dans une copropriété en bon état.
- L’accès et la sécurité : vérifiez que l’accès au garage est aisé, avec une porte fonctionnelle et des systèmes de sécurité (digicodes, caméras…).
- La superficie : préférez les grands garages, qui pourront accueillir tout type de véhicule ou servir de stockage. Mais les petits garages bien placés peuvent aussi être attractifs.
Les étapes pour acheter et louer un box
Une fois que vous avez repéré un garage prometteur, place à l’action pour concrétiser votre projet d’investissement ! Voici les principales étapes à suivre, de l’achat jusqu’à la location :
Acheter le garage
- Définissez votre budget d’acquisition en fonction de votre apport et de votre capacité d’emprunt. Prévoyez aussi le montant des frais de notaire (7 à 8%).
- Visitez plusieurs garages correspondant à vos critères et comparez les prix, en vous renseignant sur les transactions récentes similaires.
- Une fois votre coup de cœur trouvé, négociez le prix avec le vendeur en vous appuyant sur les prix de marché. N’hésitez pas à faire une offre inférieure de 5 à 10% au prix affiché.
- Quand votre offre est acceptée, signez un compromis de vente puis l’acte authentique chez le notaire.
Mettre le garage en location
- Estimez le loyer marché en fonction des caractéristiques de votre garage et des loyers pratiqués dans le quartier pour des biens similaires.
- Rédigez une annonce attractive en mettant en avant les atouts de votre garage : emplacement, accès, proximité des transports, sécurité, état…
- Diffusez votre annonce sur les sites d’annonces immobilières et dans votre réseau. Vous pouvez aussi déposer une affichette chez les commerçants alentour.
- Sélectionnez votre locataire en vérifiant sa solvabilité et en privilégiant les profils stables : riverains, étudiants, travailleurs de la zone…
- Préparez un bail de location en précisant la durée (1 an renouvelable par exemple), le loyer, les charges, le dépôt de garantie (1 à 2 mois de loyer)… Faites-le signer au locataire.
La fiscalité et la rentabilité d’un garage locatif
Sur le plan fiscal, les loyers d’un garage sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers, comme ceux d’un appartement. Vous pouvez opter pour le régime micro-foncier si vos loyers annuels sont inférieurs à 15 000€ : un abattement forfaitaire de 30% sera alors appliqué. Au-delà, le régime réel s’applique : vous déduisez vos charges des loyers pour déterminer votre revenu foncier imposable. La taxe foncière est aussi à acquitter chaque année, elle représente environ 1 à 2 mois de loyer. En cas de revente, la plus-value réalisée sera imposée, après un abattement progressif pour durée de détention.
Malgré cette fiscalité, la rentabilité nette d’un garage reste très intéressante par rapport à d’autres placements. Prenons l’exemple d’un garage acheté 25 000€ (frais inclus) et loué 130€/mois. En déduisant 1,5 mois de taxe foncière et 1 mois de charges, le rendement net annuel ressort à 6,24%, contre seulement 3% pour le Livret A et 1,5% pour l’assurance-vie en fonds euros :
| Placement | Rentabilité nette |
|---|---|
| Garage | 6,24% |
| Livret A | 3% |
| Assurance-vie fonds euros | 1,5% |
Les risques et inconvénients
Investir dans un garage locatif comporte peu de risques par rapport à un appartement, mais il faut quand même les connaître. Le premier est le risque de vacance locative, si le garage est mal situé ou avec un loyer trop élevé. Mais ce risque est faible si on respecte les critères de sélection évoqués. Le deuxième risque est celui des impayés et dégradations, mais là encore il est minime avec un bon locataire et un dépôt de garantie. Enfin, gérer un garage demande un minimum de temps : état des lieux, quittances, déclarations fiscales… Mais la gestion est plus simple que pour un logement.
Le principal inconvénient de ce type d’investissement est qu’il ne permet pas de se constituer un patrimoine immobilier important, vu le faible montant unitaire. Il faut donc le voir comme un complément de revenus ou un premier pas avant d’investir dans des biens plus conséquents. L’autre limite est la faible plus-value potentielle à la revente, les garages se valorisant moins vite que les logements.
Comment optimiser son investissement garage ?
Si vous souhaitez doper la rentabilité de votre garage et faciliter sa gestion, voici quelques pistes. Privilégiez d’abord les baux de longue durée (2-3 ans), qui vous assureront des revenus réguliers sans avoir à chercher un nouveau locataire. Vous pouvez aussi proposer des services annexes comme l’entretien du véhicule, le lavage ou la surveillance, en facturant un forfait en plus du loyer. Cela fidélisera le locataire et augmentera vos revenus.
Autre astuce : acheter plusieurs garages dans une même résidence ou un même quartier. Vous pourrez ainsi mutualiser la gestion, les travaux et les éventuels travaux, tout en diluant le risque locatif. Vous bénéficierez aussi d’un effet de volume pour négocier les prix à l’achat. Enfin, pensez à l’avenir en ciblant des emplacements avec bornes de recharge pour véhicules électriques, un équipement qui se généralisera et rendra votre garage encore plus demandé !
En conclusion, acheter un garage pour le louer est une option astucieuse pour se lancer dans l’investissement immobilier avec une mise de départ réduite. En choisissant bien son emplacement et son locataire, on peut obtenir une rentabilité locative élevée et régulière, avec une gestion simplifiée. Les risques sont limités sous réserve d’une sélection rigoureuse. Alors si les prix de l’immobilier d’habitation vous semblent inaccessibles, foncez sur cette niche encore peu connue et dopez vos revenus !
